[법인세] 부동산임대업의 간주익금조정 방법과 계산 대상 법인

부동산임대업의 간주익금조정 방법과 계산 대상 법인

부동산임대업에서의 간주익금조정 방법에 대해 알아보겠습니다. 주요 내용으로는 부동산임대업을 주업으로 하는 법인의 조건, 간주익금의 계산 방식, 그리고 차입금과 자기자본의 관계 등이 있습니다.

각 사업연도 소득

간주익금의 계산대상법인

부동산임대업을 주업으로 하는 법인이 간주익금의 계산대상 법인입니다. 이를 위해서는 법인의 사업연도 종료일 현재 자산총액 중 임대사업에 사용된 자산가액이 50% 이상이어야 합니다. 임대사업에 사용된 자산 중에는 주택임대에 공하는 자산가액도 포함됩니다. 자산가액은 소득세법§99에 따른 기준시가를 기준으로 합니다. 만약 일부를 임대하고 있는 경우에는 임대사업에 사용하고 있는 자산의 가액에 임대사업에 사용하고 있는 부분의 면적을 곱한 값으로 계산합니다.

 

차입금과 자기자본의 관계

법인은 차입금이 자기자본의 2배(적수기준)를 초과하는 경우에 간주익금조정의 대상이 됩니다. 이는 사업연도 중 합병, 분할, 증자, 감자 등에 따라 자기자본의 변동이 있는 경우를 의미합니다. 자기자본의 변동일을 기준으로 사업연도 개시일부터 변동일 전일까지의 기간과 변동일부터 사업연도 종료일까지의 기간을 나누어 계산한 자기자본의 적수를 합한 금액을 자기자본의 적수로 산정합니다.

 

간주익금 계산 방법

임대보증금 등의 간주익금은 다음과 같은 산식에 의해 계산됩니다

[당해 사업연도의 보증금 등의 적수 - 임대용 부동산의 건설비상당액의 적수] × 정기예금이자율 ÷ 365 (윤년 366)

위 산식에서 "당해 사업연도의 보증금 등의 적수"는 다음을 포함합니다:

• 당해 사업연도의 부동산 또는 부동산상의 권리를 대여하고 받는 보증금, 전세금 또는 이와 유사한 성질의 금액의 적수입니다.
• 부동산을 임차하여 전대하는 경우에는 보증금 등의 적수에서 임차보증금 등의 적수를 차감하여 계산합니다(조특칙§59③).

위 산식에서 "임대용 부동산의 건설비상당액"은 건축물의 취득가액(자본적 지출액을 포함, 재평가 차액 및 토지 취득가액을 제외)을 의미하며, 그 적수는 다음과 같은 산식에 의해 계산됩니다: 

임대용 부동산의 건설비 적수 총계 × 임대면적의 적수 ÷ 건물 연면적의 적수

 

위 산식에서 각 사업연도의 "정기예금이자율"은 다음과 같습니다:

 

'12: 4.0%

'13: 3.4%

'14: 2.9%

'15: 2.5%

'16: 1.8%

'17: 1.6%

'18: 1.8%

'19: 2.1%

'20: 1.8%

'21: 1.2%.

간주익금에서 차감할 항목

간주익금에서는 임대사업부분에서 발생한 수입이자와 할인료, 배당금, 신주인수권처분익, 유가증권처분익의 합계액을 차감합니다. 단, 유가증권처분익의 합계액이 부수인 경우에는 0으로 간주합니다(조특칙§59⑤). 또한, 간주익금에서 차감하는 수입이자에는 기간 경과 미수이자도 포함됩니다.

 

결론

부동산임대업을 주업으로 하는 법인의 간주익금조정 방법과 계산 대상 법인에 대해 알아보았습니다. 이를 통해 법인세 관련 규정에 따라 부동산임대업을 영위하는 법인이 간주익금을 적정하게 조정할 수 있게 되었습니다.