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평가의 원칙은 시가로 결정된다: 상속과 증여재산에 대한 평가 방법
상속이나 증여받을 때 부동산 등의 재산은 평가되어 세액을 결정합니다. 이때 재산의 평가액은 얼마인지가 중요한 문제이며, 평가는 시가를 기준으로 합니다. 세법에서는 '상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일 현재의 시가에 따른다'고 규정하고 있습니다.
평가 기준은 시가
시가란 재산이 자유롭게 거래되는 경우에 성립되는 가액을 의미합니다. 이는 재산의 실제 매매가액 외에도 감정, 수용, 공매, 경매가액을 포함합니다. 세법에서는 상속개시일 또는 증여일을 평가 시점으로 정하고 있으며, 상속재산의 경우에는 상속개시일 전·후 6개월, 증여재산의 경우에는 증여일 전 6개월, 후 3개월 이내에 매매, 감정, 수용, 공매, 경매가 있을 경우 해당 가액을 시가로 인정합니다.
평가기간 외에도 시가로 인정하는 경우
평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매 등이 있는 경우나 평가기간 경과 후 법정결정기한까지의 기간 중에 매매 등이 있는 경우에도 해당 매매 등의 가액을 시가로 인정할 수 있습니다. 단, 이러한 경우에는 평가심의위원회의 심의를 거쳐 인정됩니다.
평가 방법의 어려움과 보완 방안
상속이나 증여재산의 평가는 원칙적으로 시가를 기준으로 하지만, 시가를 산정하기 어려운 경우도 있습니다. 이런 경우를 보완하기 위해 세법에서는 재산 종류별로 다른 평가 방법을 규정하고 있습니다.
주요 재산 종류별 평가 방법
- 토지: 개별공시지가 (인터넷 www.realtyprice.kr > 개별공시지가)
- 주택: 개별주택가격, 공동주택가격 (인터넷 www.realtyprice.kr > 개별단독주택 공시가격, 공동주택 공시가격)
- 오피스텔 및 상업용건물: 상업용건물/오피스텔 기준시가. 다만, 고시된 기준시가가 없을 경우 일반건물 평가방법으로 산정 (국세청 홈택스 > 조회/발급 > 기타 조회 > 기준시가 조회 > 상업용건물/오피스텔)
- 일반건물: 국세청장이 고시하는 건물 기준시가 산정방법에 따라 평가 (국세청 홈택스 > 조회/발급 > 기타 조회 > 기준시가 조회 > 건물기준시가(양도), 건물기준시가(상속,증여))
- 임대차계약이 체결된 부동산 등: 토지의 개별공시지가 및 건물의 기준시가와 1년간 임대료를 환산율(12%)로 나눈 금액에 임대보증금을 합계한 금액을 토지와 건물별로 비교하여 큰 금액으로 평가
- 코스피·코스닥 상장주식: 평가기준일 이전·이후 각 2월간에 공표된 매일의 거래소 최종 시세가액의 평균액
- 비상장주식: 1주당 순손익가치와 순자산가치를 각각 3과 2의 비율로 가중평균한 가액
- 저당권 등이 설정된 재산: 당해 재산이 담보하는 채권액을 시가 또는 보충적 평가가액과 비교하여 큰 금액으로 평가됩니다.
결론
상속이나 증여재산의 평가는 시가를 기준으로 이루어지며, 평가 시점은 상속개시일 또는 증여일입니다. 시가는 재산의 실제 매매가액 외에도 감정, 수용, 공매, 경매가액을 포함합니다. 평가기간 외에도 매매 등이 있는 경우에도 시가로 인정될 수 있습니다. 평가 방법은 재산 종류에 따라 다르며, 세법에서 상세한 규정이 제공됩니다. 평가 기준을 정확히 이해하고, 해당 재산 종류에 맞는 평가 방법을 사용하여 세금을 정확하게 계산할 수 있습니다.
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