해외부동산 처분단계 세금문제

해외부동산 처분단계 세금문제

해외부동산을 처분하는 과정에서 발생하는 세금 문제에 대해 알아봅시다. 해외부동산 양도 시 세무절차와 납세의무에 대한 설명과 양도소득세의 이중과세 문제에 대해 알아보겠습니다.

 

해외부동산 처분

해외 주거용 주택을 구입하여 국내 귀국한 경우 양도세가 비과세인가요?

국내부동산과 달리 해외부동산은 1세대 1주택 비과세 규정이 적용되지 않습니다. 해외부동산 양도와 관련된 양도소득세 납세의무자는 국내 거주자입니다. 따라서 해외주택에서 거주한 기간과 관계없이 해외주택 양도일까지 계속 5년 이상 국내에 주소 또는 거소를 둔 국내 거주자에게 양도소득세 납세의무가 있습니다. 거주자 여부는 사실관계를 종합적으로 고려하여 판단되어야 합니다.

 

해외부동산 양도 시 국내 세법상 납세의무 절차는 어떻게 되나요?

해외부동산을 양도한 경우, 양도일로부터 2월 이내에 관할 세무서에 양도소득세 예정신고를 해야 합니다. 동일 연도에 여러 부동산을 양도한 경우 각 물건별로 예정신고를 하고, 다음 해 5월에 주소지 관할 세무서에 양도소득세 확정신고와 납부를 해야 합니다. 만약 예정신고나 확정신고를 하지 않으면 무신고가산세와 납부지연가산세를 부담해야 합니다. 또한 해외부동산을 처분한 경우에는 양도소득세 확정신고와 납부와 별개로 해당 국가에서 해외부동산 취득, 보유, 투자 운용(임대) 및 처분 명세서를 국내 주소지 관할 세무서에 다음 해 6월까지 제출해야 합니다.

외국에 있는 부동산과 관련된 자료를 제출하지 않거나 거짓 자료를 제출하는 경우에는 다음과 같은  과태료가 부과됩니다.

• 부과금액: 해외부동산 등의 취득,운용, 처분가액의 10%
• 외국환거래법 제 18조(취득) 및 제 20조(처분)에 따라 신고하는 경우 과태료 부과 제외

해외부동산 양도 시 해외와 국내에서 세금을 중복하여 납부해야 하나요?

해외부동산 양도일까지 계속 5년 이상 국내에 주소 또는 거소를 둔 거주자가 해외부동산을 양도한 경우에는 부동산 소재지국에서 양도소득세를 신고하고 납부하더라도 국내 세법에 따라 해외부동산 양도에 대한 양도소득세를 국내 세무서에 신고하고 납부해야 합니다. 이는 이중과세가 아니라 별개의 세금 납부 의무입니다. 해외에서 납부한 세금은 국내에서 세액공제 또는 필요경비에 산입하는 방식으로 공제받을 수 있습니다.

 

예를 들어 특정인의 국내적용 세율이 24%이고 부동산 소재지국 세율이 15%라면 양국의 세액차이 만큼을 국내에 세금을 더 내면 되고, 반대로 특정인의 국내적용 세율이 15%이고 부동산 소재지국 세율이 20%라면 외국에서 더 많이 냈기 때문에 국내에서 세금을 추가로 낼 필요는 없지만 해외에서 더 낸 세액을 환급받을 수는 없습니다

 

외국납부세액 공제방법

해외부동산의 양도소득세 계산은 어떻게 하나요?

거주자의 해외부동산에 대한 양도소득세의 계산구조는 국내자산의 양도에 따른 양도소득세 계산구조와 유사하나 국내·외 자산의 양도소득을 구분 계산합니다.

해외부동산의 양도소득세 신고는 원칙적으로 실지거래가액으로 과세되므로 예정 신고 시 이를 증명할 수 있는 아래 서류를 제출하여야 합니다.

 

• 토지대장 및 건축물대장, 토지 또는 건물 등기부등본

• 당해 자산의 매도·매입에 관한 계약서 사본

• 자본적 지출액·양도비용 증빙, 감가상각비명세서

• 외국과세당국에 신고한 양도소득세 신고서 사본(외국납부세액계산 증빙)

해외부동산 양도차익 계산 시 외화환산은 어떻게 하나요?

해외부동산 거래와 관련된 외화환산은 다음에 정한 날 현재 ｢외국환거래법｣에 의한 기준환율 또는 재정환율을 적용합니다.

양도가액

• 양도가액을 수령한 날, 수차에 걸쳐 수령하는 경우에는 수령할 때마다 그날의 환율

필요 경비

• 장기 할부 조건
  • 소유권이전등기(등록 및 명의개서를 포함) 접수일·인도일 또는 사용수익일 중 빠른 날을 양도 또는 취득의 시기로 보게 되어 있으므로, 외화 환산도 그 시기에 수령 또는 지출한 것으로 보아 그날의 환율을 적용
• 기타
  • 급여, 유지보수비, 광고비 등 필요경비를 지출한 날, 수차에 걸쳐 지출하는 경우에는 지출할 때마다 그날의 환율

장기보유특별공제를 받을 수 있는나요?

해외부동산(해외주택 포함)에 대하여는 ’07.12.31.까지 양도분에 대하여는 장기보유 특별공제가 적용되지만, ’08.1.1.양도분부터는 해외부동산 전체에 대하여 장기보유특별공제가 적용되지 않습니다. (소법§118의8)

 

양도차손이 발생한 경우 다른 국내부동산 양도차익과 통산하여 신고할 수 있나요?

국외자산과 국내자산의 양도소득은 합산하지 아니하므로 양도차손 또한 국내자산 양도소득금액과 통산할 수 없습니다.(소법§102, §118의8, 소령§167의2) 다만, 국외자산의 양도소득 과세표준 계산에 있어 국내자산의 양도소득 과세표준 계산 규정(소법§92)을 준용하도록 하고 있어 국외자산의 양도소득도 ‘1호. 토지·건물, 부동산에 관한 권리 및 기타자산’, ‘5호. 기타자산에 해당하는 주식 등(특정주식･부동산과다보유법인의 주식 등)’으로 구분하고, 각 호 내에서의 차익과 차손을 통산할 수 있습니다. 이를 표로 요약하면 다음과 같습니다

 

양도소득 각 호별 계산

 

결론

해외부동산을 처분하는 단계에서는 양도소득세에 대한 세무절차와 납세의무를 준수해야 합니다. 해외부동산의 양도세는 국내부동산과는 다른 규정이 적용되며, 해외에서 납부한 세금과 국내에서 납부한 세금은 별개로 처리됩니다. 정확한 세법을 확인하여 적절한 조치를 취하는 것이 중요합니다.