해외부동산 보유단계 세금문제

해외부동산 보유단계 세금문제

해외부동산을 보유하면서 발생하는 세금 문제에 대해 알아봅시다. 주거용 주택을 취득 후 거주하는 경우와 타인에게 임대하는 경우에 대해 각각 세금 신고 및 제출의무가 있는지 알아보겠습니다. 또한, 국내주택과 해외주택을 임대한 경우의 종합소득세 신고대상 여부에 대해서도 살펴보겠습니다.

 

해외부동산 보유,임대

주거용 주택을 취득하고 실제 거주하는 경우

해외에 주거용 주택을 취득하고 실제로 거주함으로써 임대소득이 발생하지 않는 경우 국세청에 신고할 세금 항목은 없습니다. 하지만 해외부동산 취득･보유･투자운용(임대) 및 처분 명세서는 취득 후 임대소득이 발생하지 않더라도 보유분에 대한 명세는 제출해야 합니다. 또한 거주자의 주택임대소득 과세대상 여부 판정을 위한 부부합산 주택 수를 계산 할 때는 해외주택을 포함하여 계산합니다

 

해외부동산을 타인에게 임대하는 경우

해외부동산을 타인에게 임대하여 임대소득이 발생한 경우 종합소득세 신고 및 해외부동산 취득･보유･투자운용(임대) 및 처분 명세서 제출의무가 있습니다. 종합소득세 신고시 임대소득뿐만 아니라 국내‧외에서 발생한 모든 소득을 합산하여 신고하고 납부해야 합니다. 외국에서 납부한 세액은 소득세법에 따라 세액공제 또는 필요경비에 산입할 수 있습니다.

해외부동산 임대소득이 있는 거주자는 종합소득세 확정신고 기간에 종합소득세를 신고･납부하고, 종합소득세를 신고‧납부한 해의 6월 말까지 ｢해외부동산 취득･ 보유･투자운용(임대) 및 처분 명세서｣를 제출하여야 하며, 해외부동산을 개인사업장 으로 사용하는 경우에는 ｢해외영업소 설치현황표｣도 함께 제출하여야 합니다

 

해외현지법인 등에 대한 자료 제출의무

외국환거래법 제3조제1항제19호에 따른 자본거래 중 외국에 있는 부동산 등을 취득하여 보유하고 있거나 처분한 거주자 또는 내국법인이 다음 중 어느 하나에 해당하는 경우, 다음해 6월까지 해당 자료(해외부동산 등 명세)를 세무서에 제출해야 합니다.

• 해외부동산등의 취득가액이 2억원 이상인 경우: 해외부동산등의 취득ㆍ투자운용(임대를 포함한다)ㆍ처분 명세 및 과세기간 또는 사업연도 종료일 현재 보유현황
• 해외부동산등의 취득가액이 2억원 미만으로서 처분가액이 2억원 이상인 경우: 해외부동산등의 처분 명세

외국에 있는 부동산과 관련된 자료를 제출하지 않거나 거짓 자료를 제출하는 경우에는 다음과 같은  과태료가 부과됩니다.

• 부과금액: 해외부동산 등의 취득,운용, 처분가액의 10%
• 외국환거래법 제 18조(취득) 및 제 20조(처분)에 따라 신고하는 경우 과태료 부과 제외

 

국내주택 또는 해외주택을 임대한 경우의 종합소득세 신고대상

국내 및 외 소재 주택을 임대한 경우에는 주택 수에 따라 과세기준이 결정됩니다. 주택 수에 따라 종합과세와 분리과세 중 선택하여 신고해야 합니다. 주택의 임대소득은 월세와 간주임대료로 구분되며, 월세는 해외주택의 경우 규모나 수에 상관없이 신고해야 합니다. 간주임대료는 부부 또는 국내외 3주택 이상 보유자 중 전세보증금 합계가 3억원을 초과하는 경우에 신고합니다.

주택임대소득 과세기준 1) 국내 외 주택과 배우자 소유 주택도 합산하여 계산(비거주자는 국내주택만 합산) 2) 기준시가 9억원(’23년부터 12억원) 초과 주택 및 국외소재 주택의 임대소득은 1주택자도 과세 3) 소형주택(주거 전용면적 40㎡ 이하이면서 기준시가가 2억 원 이하)은 ’23년까지간주임대료 과세대상 주택에서 제외

해외 투자용 부동산의 복식장부 기장 인정 여부

국제적으로 인정된 기업회계원칙에 따른 복식 장부기장은 인정받을 수 있으며, 세금은 국내 세법에 따라 산정하여 신고해야 합니다. 관련 증빙을 부동산 소재지국과세당국에 제출한 후 주소지 관할세무서에 신고합니다.

 

해외부동산 임대수입금액의 외화환산은 어떻게 하는가?

해외부동산의 임대수입금액과 필요경비에 대한 외화환산은 ｢외국환거래법｣에 따라 정한 기준환율 또는 재정환율을 적용합니다. 임대수입금액은 계약 또는 관습에 의해 지급일이 정해진 경우에는 그 정해진 날의 환율을 적용하며, 지급일이 정해지지 않은 경우에는 지급을 받은 날의 환율을 적용합니다. 필요경비는 지출일에 해당하는 환율을 사용하며, 수차에 걸쳐 지출할 경우에는 각각의 지출일에 해당하는 환율을 적용합니다.

 

결손금 발생 시 신고와 공제는 어떻게 이루어지는가?

결손금이란 장부에 의해 계산한 임대소득 중 필요경비가 총수입금액을 초과하는 경우를 말합니다. 해외부동산 임대소득에 대한 결손금은 국내·외 부동산 임대소득에 한하여 공제할 수 있으며, 남은 미공제액은 다음 연도로 이월하여 공제합니다. 이월결손금은 발생연도 종료일로부터 15년 내에 끝나는 과세기간의 소득금액을 계산할 때 먼저 발생한 연도의 이월결손금부터 공제합니다. 단, 제척기간을 지난 후 그 이전 과세기간의 이월결손금은 공제하지 않습니다.

 

필요경비 입증서류가 없을 때의 추계신고 방법은?

해외부동산 임대소득금액 계산 시 필요경비 입증서류가 없는 경우에는 소득세법에 의한 추계신고 방법으로 소득금액을 신고합니다. 추계신고 시에는 관련 산식에 따라 총수입금액을 계산하여 신고합니다.

 

해외주택을 임대 하면서 임대보증금*도 같이 받은 경우에는 임대소득금액 계산 시 아래 산식에 의한 총수입금액 계산특례가 적용됩니다.

* ① 부부합산 3주택(주거용 면적이 1호당 40㎡이하 & 해당 과세기간의 기준시가가 2억원 이하인 주택은 주택 수에 포함하지 않음)이상을 소유하고, ② 해당주택의 보증금(전세금)의 합계액이 3억원을 초과하는 경우에만 계산(소법§25 ①)

 

1) 소득금액을 장부‧기장한 경우(주택부수토지만 임대하는 경우 제외, 소령§53 ③)

소득금액을 장부 ‧ 기장한 경우

* 보증금등을 받은 주택이 2주택 이상인 경우에는 보증금등의 적수가 가장 큰 주택의 보증금 등부터 순서대로 차감

 

2) 소득금액을 추계결정 하는 경우(소령§53 ④)

위 각 산식에서 ‘금융수익(수입이자, 배당금) 등의 합계액’을 차감하지 아니함

* 기획재정부령 이자율(소칙§23 ①) : ’22귀속 연 1.2%

 

해외주택 이외의 부동산을 임대하고 임대보증금을 받을 경우에는 임대소득금액 계산 시 아래 산식에 의한 총수입금액 계산특례가 적용됩니다.

1) 소득금액을 장부․기장한 경우(소령§53 ③)

소득금액을 장부 ․ 기장한 경우

2) 소득금액을 추계결정 하는 경우(소령§53 ④)

위 각 산식에서 ‘건설비상당액 적수’ 및 ‘금융수익(수입이자, 배당금) 등의 합계액’을 차감하지 아니함

* 기획재정부령 이자율(소칙§23 ①) : ’22귀속 연 1.2%

 

결론

해외부동산을 보유하면서 발생하는 세금 문제에는 주거용 주택을 취득 후 거주하는 경우와 타인에게 임대하는 경우가 있습니다. 적절한 세금 신고와 제출의무를 준수하여 문제 없는 세금 관리를 해야 합니다. 해외부동산 임대 시 환율 적용과 결손금의 공제 방법을 정확히 이해하여 적절한 세무 신고를 할 수 있도록 주의해야 합니다.