[지방세] 부동산 취득세 신고 요령 및 과세표준 예시

부동산 취득세 신고 요령 및 과세표준 예시

부동산을 취득하는 과정에서 중요한 세액 결정 요건 중 하나인 부동산 관련 과세표준에 대해 알아보겠습니다.

세액은 일반적으로  [과세표준  x 세율]로 계산되므로 과세표준에 대한 이해가 필요합니다. 

 

부동산 매매

부동산 등 취득단계의 과세표준

부동산 취득세의 과세표준은 취득자가 개인인 경우와 법인인 경우에 따라 다릅니다. 유상승계취득과 원시취득의 경우, 실제 거래가액인 "사실상 취득가격"을 기준으로 하며, 무상취득의 경우에는 "시가인정액"을 적용합니다. 시가인정액은 해당 물건의 매매사례가액, 감정가액, 경매·공매가액 등 취득 시점에서 불특정 다수인의 자유로운 거래 가액을 의미합니다. 아래는 지방세법에 따른 거래 유형별 취득세 과세표준입니다.

 

무상취득 (상속·증여·기부)

원칙:증여 취득의 경우 원칙적으로 시가인정액을 적용하며, 시가인정액 산정이 어려운 경우 시가표준액을 적용합니다.

예외:

• 상속의 경우 시가표준액을 적용합니다.
• 시가표준액이 1억원 이하인 부동산 등은 시가인정액과 시가표준액 중 납세자가 선택한 가액을 적용합니다.
• 부담부증여의 경우 채무부담액은 유상승계취득, 채무 외 부분은 무상취득 방법에 따라 적용합니다.

- 시가인정액 : 취득일 전 6개월부터 취득일 후 3개 월(유사 부동산은 신고일)까지 해당 물건의 매매사례가액, 감정가액, 경·공매가액 또는 유사 부동산의 매매사례가액 등 - 시가표준액 : 토지 및 주택(공시된 가액), 건축물 및 기타물건(과세대상별 특성을 고려하여 지자체장이 결정한 가액)

유상승계취득 (매매·교환 등)

• 원칙:사실상 취득가격을 과세표준으로 적용하며, 사실상 취득가격이 불분명하거나 무신고한 경우에는 시가표준액을 적용합니다.
• 특수관계인 간의 거래로 인해 조세부담을 부당하게 감소시킨 경우에는 '시가인정액'을 과세표준으로 적용할 수 있습니다.

사실상 취득가격 : 해당 물건을 취득하기 위하여 거 래 상대방 또는 제3자에게 지급했거나 지급해야 할 직접비용과 간접비용의 합계액 부당행위계산의 유형 : 시가인정액과 사실상 취득 가격의 차액이 3억원 이상이거나 시가인정액의 100 분의 5에 상당하는 금액 이상인 경우

원시취득 (신축, 증축, 재축 등) 

• 원칙:사실상 취득가격을 과세표준으로 적용하며, 적용 방식은 유상승계취득과 동일합니다.
• 예외:법인이 아닌 자가 건축물을 건축하여 취득하는 경우에는 사실상 취득가격을 확인할 수 없는 경우에 시가표준액을 적용합니다.

과세표준특례 (차량, 기계장비)

• 유상승계 취득: 사실상 취득가격을 과세표준으로 적용하되, 신고가 없거나 신고가액이 시가표준액보다 적은 경우에는 시가표준액을 적용합니다. (천재지변 등으로 인한 피해 물건으로 인정되는 경우에는 사실상 취득가격을 적용합니다.)
• 무상취득: 시가표준액을 적용합니다.

과세표준특례(대물변제, 교환, 양도담보 등)

• 대물변제: 대물변제액을 적용하되, 대물변제액이 시가인정액을 초과하는 경우 시가인정액을 적용합니다.
• 교환: 교환을 원인으로 상호 이전하는 부동산 등의 시가인정액 중 높은 가액을 적용합니다. (추가로 지급하거나 받는 금액과 채무액은 가감합니다.)
• 양도담보: 양도담보에 따른 채무액을 적용하되, 채무액이 시가인정액을 초과하는 경우 시가인정액을 적용합니다.

과세표준특례(합병, 분할)

원칙: 시가인정액을 과세표준으로 적용하되, 시가인정액을 산정하기 어려운 경우에는 시가표준액을 적용합니다.

간주취득 (개수, 지목변경, 구조변경, 과점주주 등)

• 개수: 원시취득의 과세표준 적용 방식과 동일합니다.
• 지목변경, 구조변경: 변경으로 증가한 가액에 해당하는 사실상 취득가격을 적용하되, 법인이 아닌 자가 변경하여 사실상 취득가격을 확인할 수 없는 경우에는 시가표준액을 기준으로 하여 변경으로 증가한 가액을 적용합니다.
• 과점주주: 해당 법인의 결산서 등에 따른 법인 소유 부동산 등의 총가액을 그 법인의 주식 또는 출자의 총수로 나눈 가액에 과점주주가 취득한 주식 또는 출자의 수를 곱한 금액입니다.

 

결론

부동산을 취득하는 과정에서 중요한 부분은 취득세의 과세표준입니다. 과세표준은 취득 유형에 따라 다르며, 취득자가 개인인 경우와 법인인 경우에 따라 다르게 적용됩니다. 여기서는 부동산 등의 취득세 과세표준을 구분하여 알아보았습니다. 다음 글에서는 부동산 취득에 대한 세율에 대해 알아보도록 하겠습니다. 

 

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